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Corona-Krise mit Folgen für den Immobilienmarkt?

Es gab vor allem zwei Krisen, deren Effekte für die deutschen Immobilienmärkte nachgezeichnet werden können. 2020 hat Colliers International erneut Entscheider befragt. 92 Prozent wollen trotz der Corona-Krise weiterhin Immobilien in Deutschland kaufen.

July 29, 2020

In der jüngeren Vergangenheit gab es vor allem zwei Krisen, deren Effekte für die deutschen Immobilienmärkte nach Einschätzung von Savills Research nachgezeichnet werden können. Zum einen der Doppelschock aus dem Zusammenbruch des Neuen Marktes („Internet-Blase“) und den Terroranschlägen am 11. September 2001 („9/11“), zum anderen die globale Finanzkrise 2008. Dabei stiegen selbst im Sog von geplatzter „New Economy Bubble“ im März 2000 und den Terroranschlägen vom 11. September 2001 nach den Erhebungen von Savills Research die Bürospitzenrenditen in den Top 7 Standorten zwischen 2000 und 2004 gerade einmal um etwa 0,5 Prozentunkte, die Spitzenmieten hingegen sanken zwischen 2001 und 2004 um etwa ein Viertel. Im Zuge der Finanzkrise 2008 beobachtete Savills Research einen Anstieg der Bürospitzenrenditen in den Top 7 zwischen 2007 und 2009 um ebenfalls etwa 0,5 Prozentpunkte, die Spitzenmieten gingen zwischen 2008 und 2010 lediglich um sieben Prozent zurück.

Im April 2020 hat Colliers International erneut 60 Top-Entscheider der Immobilienwirtschaft befragt. 92 Prozent der Immobilieninvestoren wollen trotz der Corona-Krise weiterhin Immobilien in Deutschland kaufen. Im Vormonat lag der Wert nur bei 68 Prozent und ist damit spürbar angestiegen. „Aktuell ist das Transaktionsgeschehen eingeschränkt. Die Entscheidungsprozesse der Marktteilnehmer rollen aber wieder an. Investoren sollten das aktuelle Zeitfenster daher nutzen, um sich attraktive Investmentmöglichkeiten zu sichern. Aufgrund der niedrigen Transaktionsvolumina im zweiten Quartal und den bei den meisten Investoren gleich gebliebenen Transaktionszielen werden die ersten veröffentlichten Transaktionen zeigen in welche Richtung sich der Markt bewegt hat“, so Matthias Leube, CEO von Colliers International.

Büroimmobilien

Die beiden letzten Rezessionen führten jeweils zu einem Anstieg der Leerstandsraten an den Top-7-Büromärkten. Savills Research weist darauf hin, dass das Ausmaß beider Krisen allerdings völlig unterschiedlich war. Während sich die Leerstandsrate zwischen 2000 und 2004 von etwa 3 Prozent auf knapp 11 Prozent fast vervierfachte, stieg sie zwischen 2008 und 2010 lediglich von knapp 9 Prozent auf gut 10 Prozent an. Beide Rezessionen hatten andere Ursachen als die jetzige. Da aber praktisch die gesamte Wirtschaft einschließlich des für die Büromärkte wichtigen Dienstleistungssektors betroffen ist, dürfte die Büroflächennachfrage auch dieses Mal zurückgehen und mithin der Leerstand steigen. 

Hagen Ernst, stellvertretender Leiter des Bereichs Research & Portfoliomanagement bei der DJE Kapital AG weist darauf hin, dass kleinteilig vermietbare Objekte deutlich flexibler nutzbar sind. Auch die Abhängigkeit von einzelnen Großmietern bedeutet im Falle von steigenden Insolvenzen ein hohes Risiko. Und größere Flächen sind besonders in Krisenzeiten schwerer vermietbar.

Einzelhandelsimmobilien

Die Situation bei Einzelhandelsimmobilien ist schwierig. Obwohl der stationäre Einzelhandel trotz zunehmenden Online-Handel in den letzten Jahren kontinuierlich gewachsen ist, war der stationäre Einzelhandel an schwächeren Standorten schon in der Vergangenheit unter Druck. COVID-19 wirkt für den klassischen Einzelhandel nun quasi wie ein Brandbeschleuniger, so Hagen Ernst. Die Differenzierung von innerstädtischen 1a Standorten in den Metropolen und schwächeren Standorten dürfte also an Geschwindigkeit zunehmen. Der ohnehin vorhandene Trend hin zum Onlineshopping dürfte durch die Corona-Pandemie noch stärker werden. Lebensmitteleinzelhändler waren von den Ausgangsbeschränkungen und Zwangsschließungen hingegen nicht oder nur geringfügig betroffen und gelten nun sogar als systemrelevant. Daher bleiben Nahversorger weiterhin Chancenträger, wie auch die Umfrage von Colliers International zeigt: 85 Prozent der Investoren sehen hier stabile bzw. steigende Mieten, bei den Kaufpreisen sind es analog dazu 68 Prozent.

Logistik-Immobilien

Im Teilsegment Logistik beobachtet Savills Research bei Immobilien eine zum Teil stark steigende Nachfrage. Unter dem Strich rechnet Savills Research aber auch hier mit einem temporären Nachfragerückgang. Die langfristigen Effekte lassen viele Szenarien zu und sprechen in Summe wohl eher für einen steigenden Flächenbedarf. Kurzfristig spielen aber Themen wie Mietstundungen und Incentives eine größere Rolle und insofern stellt sich die Frage, inwieweit die Mieten reagieren. Ein Rückgang der Logistikmieten lässt sich angesichts der Tiefe der Rezession zwar nicht ausschließen, er dürfte aber zumindest vergleichsweise gering ausfallen, so Savills Research. Die Umfrage von Colliers International kommt zu dem Ergebnis, dass Logistik aufgrund der hohen Nachfrage ein Anker in der Krise bleibt. 84 Prozent der Befragten rechnen hier mit steigenden oder gleichbleibenden Mieten und Kaufpreisen.

Hotel-Immobilien

Der Hotelsektor ist von der Pandemie und ihren Folgen von allen großen Nutzungsarten am stärksten betroffen. Die Belegungsraten sind weltweit eingebrochen, teilweise um mehr als 90 Prozent, so die Erkenntnisse von Savills Research. Trotz des jahrelangen Booms der Branche sind die Cash-Puffer zumeist sehr dünn und so haben nicht nur viele Hotels geschlossen, sondern bereits einen großen Teil ihrer Belegschaft entlassen oder in Kurzarbeit geschickt. Die hohen Auslastungsraten aus der Zeit vor der Corona-Krise sind aber bis auf weiteres nicht wahrscheinlich. Zudem dürften viele lukrative Geschäftskunden ausbleiben, die ihre Geschäftsbeziehungen weltweit mittlerweile virtuell pflegen, erläutert Hagen Ernst.

Flexible Workspaces

Den Boom der Flexible Workspaces begleitete stets die Frage, wie resilient die Geschäftsmodelle im nächsten konjunkturellen Abschwung sind. Die COVID-19-Pandemie ist somit nach Einschätzung von Savills Research so etwas wie die Mutter aller Stresstests. Nicht alle Anbieter werden über ein ausreichendes Liquiditätspolster verfügen, um diese Periode ohne Staatshilfe zu überstehen. Grundsätzlich gilt: Je weniger Großnutzer mit längerfristigen Verträgen zum Umsatz beitragen, desto unmittelbarer ist der Effekt auf den Umsatz des Anbieters.

Wohnimmobilien

Die Mietwohnungsmärkte werden sich im Zuge der COVID-19-Pandemie sehr wahrscheinlich als recht widerstandsfähig herausstellen, glaubt Savills Research. Als Folge der Pandemie-Erfahrung und des Lockdowns könnten die Nutzer der Wohnung zukünftig sogar noch mehr Bedeutung beimessen. Selbst wenn nur ein Teil der Beschäftigten regelmäßig im Home-Office arbeiten sollte, könnte das zu einem Wachstum der Wohnflächennachfrage führen.

Angesichts aktueller Maßnahmen wie dem Kurzarbeitergeld und einer hohen sozialen Absicherung dürfte vor allem in Deutschland ein Großteil der Mieter in der Lage sein, ihre Miete weiter zu zahlen, so die Prognose von Hagen Ernst. Auch die Umfrage von Colliers International bestätigt, dass Wohnen weiterhin krisenfest ist – 70 Prozent der Befragten rechnen mit steigenden oder gleichbleibenden Kaufpreisen.