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Immobilien als Kapitalanlage: Wovon der Erfolg der Immobilien Investition abhängt

Immobilien Investments sind eine der wichtigsten Kapitalanlagen der Deutschen. Neben Direktinvestments zur Vermietung oder Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung gibt es verschiedene Möglichkeiten in Immobilien zu investieren.

15. September 2020

Das Städtische Kaufhaus liegt im Herzen Leipzigs, direkt am Puls der schönen Passagenstadt. Vier Straßenseiten garantieren eine direkte Verbindung zu allen Verkehrswegen.

Ein grundsätzliches Unterscheidungskriterium von Immobilieninvestments ist, ob sie börsennotiert sind, also an der Börse gehandelt werden oder nicht:

  • Zu den wichtigsten börsennotierten Investmentmöglichkeiten gehören: Aktiengesellschaften oder sogenannte steuerbegünstigte REITS (Real Estate Investment Trusts) und börsennotierte Immobilienanleihen

  • Die bekanntesten Anlagemöglichkeiten, die nicht an traditionellen Börsen gelistet sind: Offene und Geschlossene Immobilienfonds sowie moderne Digitale Wertpapiere

Egal über welches Vehikel – die meisten Deutschen Anleger haben einen großen Anteil ihres Vermögens in Immobilien investiert. Aber was macht ein Immobilien Investment erfolgreich? Dabei dürfte man das Immobilien-Mantra die drei wichtigsten Faktoren seien Lage, Lage, Lage als überholt betrachten. Insbesondere bei Direktinvestments und Fonds ist die genaue Beurteilung aller relevanten Faktoren der Immobilie entscheidend. Hierzu zählen unter anderem:

  • Die Lage

  • Der Kaufpreisfaktor

  • Die Nutzungsart

  • Bestehende Mietverträge

  • Der Zustand 

Entsprechend sind für die individuelle Bewertung eines Objekts aber auch Fachkenntnisse aus verschiedensten Bereichen notwendig. Um dir einen Überblick zu geben, haben wir nachfolgend einzelne Bewertungsfaktoren für Investitionen in Immobilien näher erläutert.

Trotzdem: Lage, Lage, Lage. Der Wert einer Immobilie ist natürlich besonders vom Standort abhängig 

Wie das Wort Immobilie schon sagt: Sie ist unbeweglich. Deshalb ist besonders ihr Standort von großer Bedeutung. Doch was ist eigentlich eine sehr gute Lage? Wichtige Kriterien zur Beurteilung der Makrolage können etwa sein: 

  • Einwohner: Wie hat sich die Einwohneranzahl entwickelt? Ist ein Zuzug zu verzeichnen?

  • Verkehrslage des Grundstücks: Verbindung zu öffentlichem Nahverkehr

  • Infrastruktur: Wohnraum, Krankenhäuser, Bildungs- und Kultureinrichtungen, landschaftliche Lage, Umgebung

  • Image: Städte und Stadtviertel haben ein unterschiedlich positives oder negatives Image 

(Vgl. Fraunhofer MOEZ: Identifikation und Bewertung von Investorenquellmärkten und Branchen ­- Determinanten der Standortwahl)

Ein Beispiel: Dass München-Altstadt oder Hamburg-Winterhude als Lage für deine Eigentumswohnung hervorragend wären, siehst du sicher genauso. Aber was ist etwa mit Baunatal, Bad Hersfeld oder Muggensturm? Klingt schon deutlich weniger attraktiv. Das gilt allerdings nur für Wohnimmobilien – für Logistikobjekte sind die Standorte sehr gut: Sie verfügen über eine sehr gute Anbindung, sind strategisch gut gelegen, haben eine geringe Bevölkerungsdichte und sind trotzdem nah an Metropolregionen. Deshalb stehen dort aktuell drei der größten Logistikzentren Europas.

Die Attraktivität eines Immobilien Investments ist aber nicht an allen Standorten so einfach zu beurteilen wie in direkten Zentren einer der Top 5-Großstädte Deutschlands. Warum etwa ist das Grafische Viertel in Leipzig für Büroimmobilien eine Premium-Lage? Weil der Bedarf an modernen Büroflächen höher ist als das Angebot und die Entwicklung einen weiteren Anstieg der Nachfrage zeigt. Für diese Einschätzung bedarf es jedoch einer detaillierten Analyse und Expertise in der Bewertung von Büroimmobilien.

Der Wert einer Immobilie muss nicht dem Preis einer Immobilie entsprechen

Um zu entscheiden, ob ein Objekt für ein Immobilien Investment geeignet ist, hast du verschiedene Aspekte berücksichtigt: Die Lage ist zentral, die Nachfrage hoch, die Bevölkerung wächst weiter, der Zustand der Immobilie ist gut – aber ist der Preis angemessen? Gibt es einen bestehenden Mietvertrag? Das ist nicht so gut, wenn du die Wohnung zur Selbstnutzung kaufen willst. Wenn du sie als reines Immobilien Investment erwirbst, um eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften, ist ein langfristiger, zuverlässiger Mieter hingegen ein großes Plus. Und: Liegt die aktuelle Miete oberhalb oder unterhalb dessen, was ein neuer Mieter zu zahlen bereit wäre – also ist die aktuelle Miete nachhaltig erzielbar?

Der Kaufpreisfaktor: Das Verhältnis von Kaufpreis zu Einnahmen

Aber ist die Wohnung nun günstig oder teuer? Aufschluss hierüber gibt im ersten Schritt der sogenannte Kaufpreisfaktor. Dieser gibt an in welchem Verhältnis die Investition zu den erwarteten Einnahmen stehen. Vereinfacht also: Wie vielen Jahren Miete entspricht der Kaufpreis? (Kaufpreis / Nettokaltmiete pro Jahr = Kaufpreisfaktor) Im Ergebnis erhalte ich also immer eine Zahl. Für eine 60qm Wohnung lag der Kaufpreisfaktor im Durchschnitt der größten 20 Städte 2020 etwa bei 26,58. 

Übersicht über den Kaufpreisfaktor einer 60 qm-Wohnung in den deutschen Top 5-Städten

Top 5 Städte

Quelle: Wohnungsbörse.net, eigene Berechnungen. 

Der Kaufpreisfaktor bei Direktinvestments: Wenn die Kaufpreise deutlich stärker steigen als die Mieten

Der Kaufpreisfaktor gibt also Aufschluss über die Attraktivität eines Immobilien Investments. Aber ob die Immobilie den Preis tatsächlich wert ist, kannst du nur aufgrund dieser Zahl nicht entscheiden. Hierfür musst du die oben genannten Faktoren analysiert haben; also den Zustand des Objekts, die Nachfrage, die Preisentwicklung und vieles mehr. Nichts desto trotz ist der Kaufpreisfaktor ein wichtiger Anhaltspunkt. Bis zu welchem Wert lohnt sich also ein Investment in die Immobilie? Das variiert. Bei einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung kann ein Kauf auch bei einem höheren Kaufpreisfaktor eine gute Entscheidung sein.

Gerade in beliebten Wohnvierteln übersteigt die Nachfrage das Angebot so deutlich, dass die Kaufpreise sich inzwischen – wie die Fachleute sagen – von den Mietpreisen entkoppelt haben. Das bedeutet, dass die Kaufpreise in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Mietpreise und der Kaufpreisfaktor für A-Lagen in Großstädten damit deutlich höher ist (s. Tabelle oben). Wenn du die Wohnung vermieten willst folgt daraus, dass du sie deutlich länger vermieten musst, bis du den Kaufpreis wieder eingenommen hast. Das erhöht dein Risiko und reduziert deine Rendite.

Deshalb investieren professionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionsfonds, immer seltener in A-Städten in A-Lagen. Mit diesen Objekten können sie die von ihnen festgelegte Mindestrendite häufig nicht erwirtschaften. Bei diesen Objekten geht es oft nur noch um Kapitalerhalt und die Vermeidung von Negativzinsen. Für Kapitalanleger gibt es oft bessere Möglichkeiten, eine positive Rendite zu erwirtschaften und gleichzeitig eine hohe Sicherheit in der Anlage zu haben.

Rendite: Welches Vehikel eignet sich für mich am besten?

Die oben beschriebenen Aspekte sind für Immobilien Investments immer relevant, weil davon die mögliche Rendite abhängig ist – egal ob du direkt in eine Immobilie investierst oder indirekt etwa über einen geschlossenen oder offenen Fonds oder ein Digitales Wertpapier. Zusätzlich ist auch entscheidend, dass das jeweilige Vehikel für dein Immobilien Investment zu dir passt. Denn alle verfügen über Vor- und Nachteile. Eine Eigentumswohnung ist zwar toll, der Kauf ist allerdings nur mit entsprechendem Eigenkapital möglich und oft entspricht der Kaufpreis einem Vielfachen des verfügbaren Einkommens oder Vermögens. Und sicher hast du auch schon einmal „Leg nicht alle Eier in einen Korb“ gehört. Um die Risiken so gering wie möglich zu halten, solltest du dein Vermögen diversifiziert anlegen, also über unterschiedliche Investments verteilen. Deshalb ist ein Direktinvestment nicht für jeden das Richtige – Immobilienaktien, offene Immobilienfonds oder Digitale Wertpapiere etwa sind schon mit deutlich weniger Kapital zu erwerben und ermöglichen dir trotzdem in Immobilien zu investieren. Allerdings sind Aktien oft viel volatiler als Immobilien selber – also schwanken in ihrem Wert stärker als die Immobilie an sich. Und sowohl bei Aktien als auch bei offenen Immobilienfonds, investierst du meist in ein Portfolio – du kannst also das exakte Zielinvestment zumindest nicht beeinflussen, oft kennst du es nicht einmal bzw. es ist so groß, dass eine echte Beurteilung ausgeschlossen ist. 

Vor- und Nachteile verschiedener Immobilien Investments

Das alles klingt etwas unübersichtlich. Deshalb haben wir dir nachfolgend einmal die wichtigsten Charakteristika der unterschiedlichen Investmentvehikel zusammengestellt:

Vergleich verschiedener Assetklassen

Digitale Wertpapiere – die Vorteile verschiedener Investments in einem Vehikel

Wie du siehst, unterscheiden sich die klassischen Vehikel für Investments in Immobilien deutlich. Und häufig gehen mit den größten Vorteilen eines Vehikels auch große Nachteile einher. Relativ neu ist die Möglichkeit über Digitale Wertpapiere in Immobilien zu investieren. Wir sind von dem neuen Vehikel total überzeugt, denn mit dem Digitalen Wertpapier kombinieren wir die jeweiligen Vorteile der bisher unterschiedlichen Vehikel zu einem Investment.

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