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Immobilien als Geldanlage: Vorteile, Risiken und Alternativen

Als Anlageimmobilien werden Immobilien bezeichnet, die der Kapitalanlage dienen. Vor allem in Niedrigzinsphasen oder Wirtschaftskrisen gelten Immobilien als wertstabiles Investment und gute Ergänzung im Anlegerdepot. Deshalb spricht man auch von Betongold.

Was sind Anlageimmobilien?

Anlageimmobilien sind eine beliebte Anlageform für Kapitalanleger. Oft werden sie zur Altersabsicherung genutzt. Ziel bei der Anlage in Immobilien ist es, eine Rendite zu erwirtschaften. Damit unterscheiden sich Anlageimmobilien von einem selbstbewohnten Haus oder einer Wohnung. Mit einer selbstgenutzten Immobilie spart man zwar Miete, generiert aber in der Regel keine Rendite und kann keine steuerlichen Vorteile geltend machen.

Varianten der Geldanlage mit Immobilien

Es gibt zwei Varianten der Nutzung einer Anlageimmobilie

  • Kaufen und verkaufen: Bei dieser Variante wird eine Immobilie gekauft mit dem Ziel, diese wieder zu verkaufen und von einer zwischenzeitlichen Wertsteigerung zu profitieren. Beim Verkauf sollte also ein Preis erzielt werden der über dem ursprünglichen Kaufpreis der Anlageimmobilie liegt.

  • Vermietung und Verpachtung: Bei dieser Variante geht es um die Übertragung von Nutzungsrechten gegen ein Entgelt. Im Wesentlichen gibt es zwei Möglichkeiten: die Vermietung und die Verpachtung. Der Unterschied besteht in den Rechten, die dem Nutzer eingeräumt werden. Als Mieter darf das Objekt lediglich genutzt werden, als Pächter kann es auch kommerziell verwendet werden, also beispielsweise weitervermietet werden.

Vorteile von Geldanlagen mit Immobilien

Die Kapitalanlage mit Immobilien ist sehr beliebt. Gründe hierfür sind u.a.

  • Wertbeständigkeit: Immobilien gelten als wertbeständige Investition, die im Vergleich zu anderen Anlageklassen, wie beispielsweise Aktien, geringeren Schwankungen unterliegen.

  • Attraktive Renditen: In Niedrigzinsphasen können Anlageimmobilien attraktive Renditen erwirtschaften und eine sinnvolle Ergänzung eines Investment-Portfolios sein

  • Unabhängigkeit von der Börse: Der Wert einer Anlageimmobilie korreliert nicht direkt mit Aktienkursen und der Entwicklung an den Wertpapierbörsen und stellt damit eine gute Möglichkeit zur Diversifikation dar.

Probleme beim Erwerb von Anlageimmobilien

Wie bei allen Geldanlagen gibt es nicht nur Chancen sondern es bestehen auch Risiken und es gibt Herausforderungen die im Zusammenhang mit der Art der Investition zusammen hängen.

Diversifikation: Bei der Geldanlage gilt der Grundsatz, niemals "alle Eier in einen Korb zu legen" also das Portfolio zu diversifizieren. Der Direkterwerb von Anlageimmobilien erfordert allerdings in der Regel relativ hohe Mindestanlagesummen, was den Aufbau eines diversifizierten Immobilienportfolios erschwert.

Unvorhersehbare Risiken: Auch Anlageimmobilien unterliegen dem Risiko der Wertminderung durch externe Einflüsse. Verändert sich beispielsweise die Infrastruktur im Umfeld einer Immobilie kann sich das negativ auf den Wert der Immobilie auswirken - beispielsweise wird sich ein geplanter Bau einer Autobahn in der Nähe einer Wohnimmobilie mit Sicherheit negativ auf den Wert der Immobilie auswirken.

Alternativen zu Anlageimmobilien und welche Vor- und Nachteile gibt es jeweils?

Anstatt direkt in eine Anlageimmobilie zu investieren, gibt es auch die Möglichkeit, indirekt in Immobilien investieren. Dafür bieten sich vor allem zwei Anlageformen an:

  • Immobilienfonds: sind eine Alternative für Anleger, die keine einzelne Immobilie kaufen möchten. Es gibt offene Immobilienfonds und geschlossene. Die beiden Anlageformen unterscheiden sich allerdings.

    • Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger hauptsächlich in gewerblich genutzte Objekte, zum Beispiel Büro­gebäude. Die offenen Fonds umfassen meistens eine Vielzahl verschiedener Objekte teilweise auch aus verschiedenen Ländern und investieren nicht das gesamte Geld in Immobilien, sondern auch in Zins­papiere. Die Zinspapiere können kurzfristig verkauft werden und fungieren damit als notwendige Liquidität, um Anleger auszahlen zu können, die ihre Anteile verkaufen wollen. Die Erträge der Fonds stammen aus Miet­einnahmen, Gewinnen aus Immobilien­verkäufen und den Zins­erträgen der kurz­fristigen Anlagen.

    • Geschlossene Immobilienfonds sind unternehmerische Beteiligungen an nur wenigen Immobilien, zum Teil auch nur an einer einzigen. Die Anleger sind an Erfolg und Miss­erfolg der Unternehmung beteiligt. Wie hoch die Haftung ist, hängt von der Rechts­form ab. Bei einer KG / Kommanditgesellschaft kann der Anleger sein einge­setztes Geld verlieren, bei einer GbR / Gesell­schaft bürgerlichen Rechts hat er eventuell sogar eine Nachschusspflicht.

    Nutzt man die Möglichkeit der Investition in einen Immobilienfond hat man zwar die Möglichkeit, gleichzeitig in diverse Objekte zu investieren, die Zusammenstellung der Immobilienfonds obliegt allerdings dem Fondsmanager und der Investor hat keine Möglichkeit, unmittelbar die Immobilien auszuwählen.

  • Crowd investment: Crowd investing erfreut sich zunehmender Beliebtheit und ist eine Finanzierungsform, bei der sich viele Personen, also eine Crowd, mit geringen Geldbeträgen über das Internet an Immobilien beteiligen können. Da Transaktionen in der Regel digital abgewickelt werden sind die Transaktionskosten niedrig und der Aufwand für die Steuerung des Portfolios einfach. Crowd investing ist sehr gut geeignet, um mit kleineren Beträgen ein individuell diversifiziertes Immobilien-Portfolio aufzubauen und dadurch Anlagerisiken zu minimieren. Gerade für Einsteiger und Kleinanleger ist Crowd investment eine smarte Alternative zum direkten Investment in Anlageimmobilien.