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Was bedeutet Erbbaurecht bzw. Erbpacht?

Erbbaurecht ist gleichzusetzen mit dem Begriff Erbpacht. Es handelt sich dabei um das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Im Gegenzug für dieses Recht wird die Zahlung eines Erbbauzinses an den Besitzer des Grundstücks fällig. Das Grundstück geht dabei nicht in das eigene Eigentum über, sondern darf nur für die Bebauung mit einer Immobilie genutzt werden.

Wie ein Erbbaurecht zur Geldanlage genutzt werden kann

Erbbaurechte können eine interessante Geldanlage sein – und eine gute Alternative zum aktuell unattraktiven Rentenmarkt. Sie generieren laufende Einnahmen über einen langen Zeitraum. Bei Erbbaurechten wird in einen Sachwert investiert, der über das Grundbuch abgesichert ist. So profitiert man von einer laufenden Wertsicherung, ohne die typischen Risiken einer Immobilie zu tragen.

Worauf begründet sich das Erbbaurecht?

In Deutschland wird das Erbbaurecht durch das Erbbaurechtsgesetz vom 15. Januar 1919 geregelt. Am 30. November 2007 wurde die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) umbenannt in Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Wann endet das Erbbaurecht?

Wieviele Jahre der Erbbaurechtsvertrag gilt, ist zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten frei verhandelbar. Die übliche Laufzeit beträgt jedoch 99 Jahre. Das Erbbaurecht kann veräußert und vererbt werden, da es sich um ein grundstücksgleiches Recht handelt. Bauliche Veränderungen an der Immobilie, ein Verkauf oder weitere Belastungen können nur mit der Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen. Endet der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Laufzeit, so ist der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, dem Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für die Immobilie zu zahlen. In der Regel beläuft sich die Höhe auf zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes. Endet der Erbbaurechtsvertrag und der Grundeigentümer ist nicht in der Lage, eine angemessene Entschädigung für den Wert der Immobilie zu zahlen, muss er dem Erbbaurechtsnehmer die Möglichkeit geben, den Erbbaurechtsvertrag zu verlängern. In diesem Fall wird natürlich auch keine Entschädigung für das auf dem Grundstück befindliche Gebäude fällig. Widerspricht der Erbbaurechtsnehmer einer Verlängerung, so ist der Eigentümer des Grundstücks ebenfalls nicht zur Zahlung verpflichtet.

Wie funktioniert eine Investition in Erbbaurechte?

Das Prinzip des Erbbaurechts funktioniert wie folgt: Der Investor und Grundstückseigentümer räumt dem Gebäudeeigentümer das Recht zur Nutzung seines Grundstücks gegen Zahlung eines Erbbauzinses ein. In der Regel beträgt dieser Erbbauzins ein Prozentsatz des aktuellen Bodenwertes. Sämtliche Kosten und Risiken – wie Instandhaltungskosten, Grundsteuer und möglicher Leerstand – trägt ab diesem Zeitpunkt der Erbbauberechtigte, der ja Gebäudeeigentümer ist. Der Grundstückseigentümer ist dafür nicht haftbar.

Wie sicher ist die Investition in Erbbau-Grundstücke?

Sollte der Erbbauberechtigte seinen Zinszahlungen nicht mehr nachkommen können, hält der Investor das Grundstück als Sachwert und kann zusätzlich auf das darauf stehende Gebäude zurückgreifen. Wichtig ist hierbei, dass das Erbbaurecht erstrangig im Grundbuch eingetragen ist und somit vor allen anderen Gläubigern –  wie zum Beispiel Banken – steht. Die Eintragung im Grundbuch macht die Investition in ein Erbbau-Grundstück für den Grundstückseigentümer sehr sicher.

Wie werden Anlagen im Erbbaurecht versteuert?

In der Versteuerung liegt einer der großen Vorteile des Erbbaurechts für Investoren, denn es unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Allerdings ist die Bestellung beziehungsweise die Übertragung des Erbbaurechts grunderwerbssteuerpflichtig. Der zu versteuernde Wert eines Erbbaurechts wird nach dem Bewertungsgesetz für Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie Grunderwerbsteuer ermittelt.

Inflation vermeiden durch ein Investment in Erbbaurechte

Da die Erbbauzinsen regelmäßig und automatisch an den Verbraucherpreisindex angepasst werden, bietet diese Art der Geldanlage einen echten Inflationsschutz.

Welche Rendite bietet eine Investition in Erbbaurechte?

Bei einem ausgeglichenen Chance-Risiko-Verhältnis kann mit einem jährlichen Ertrag von vier Prozent plus eines entsprechenden Inflationsausgleiches gerechnet werden. Auf einen Zeitraum von 10 Jahren gerechnet, lässt sich damit eine Rendite (nach Kosten) von etwa sechs Prozent pro Jahr erzielen. 

Was gilt es für Erbbaurechtsnehmer zu beachten?

Für Häuslebauer kann das Erbbaurecht eine günstige Alternative zum Eigentumsgrundstück sein. Der Erbbauzins, der an den Eigentümer gezahlt werden muss, ist oft niedriger als der Zins, der für ein Darlehen aufgewendet werden muss. Ist das Grundstück bereits mit einer Immobilie bebaut, ist der Kaufpreis meist ebenfalls niedriger, als dies bei einem Gebäude auf einem Eigentumsgrundstück der Fall wäre. Bei der Baufinanzierung sollten Erbbaurechtnehmer vor allem folgende drei Punkte beachten:

  • Der Erbbauzins für das Grundstück muss in der Finanzplanung zusätzlich zu dem Immobiliendarlehen berücksichtigt werden.

  • Ist das Darlehen nach einigen Jahren abbezahlt, läuft der Erbbauzins dennoch weiter.

  • Nicht jede Bank finanziert Immobilien, die auf einem Grundstück mit Erbbaurecht errichtet werden. Häuslebauer sollten sich schon im Vorfeld informieren, wer für die Baufinanzierung in Frage kommt.