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Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken, auch Bodenzins genannt. Es handelt sich um eine Substanzsteuer, die von Gemeinden und Städten auf landwirtschaftliche, gewerbliche und Wohngrundstücke erhoben wird. Sie findet unter anderem auch Anwendung beim Erbbaurecht.

Wie wirkt sich die Grundsteuer auf eine Anlageimmobilie aus?

Grund- und Immobilienbesitzer, die ein Grundstück oder Haus vermieten, geben die Grundsteuer an die Mieter weiter und haben deshalb in der Regel keine finanziellen Nachteile durch diese Steuer.

Wer muss Grundsteuer zahlen?

Die Grundsteuer wird von dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Immobilie bezahlt. Sie wird den Betriebskosten eines Grundstücks zugeordnet und in der Steuererklärung angesetzt, wenn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der Immobilie erzielt werden. Wird die Immobilie vermietet oder verpachtet, darf die Grundsteuer-Vorauszahlung auch über die Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden.

Wer erhält die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine reine Gemeindesteuer ohne Umlagen auf Land oder Bund. Deshalb sind die Einnahmen aus der Grundsteuer für die Gemeinden so wichtig. In Deutschland haben Städte und Kommunen alleine im Jahr 2019 über 14 Milliarden Euro Steuern durch die Grundsteuer eingenommen.

Was unterscheidet die Grundsteuer von der Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer (Grundstückssteuer) wird nur einmalig vom Käufer beim Erwerb eines Grundstücks gezahlt. Die Grundsteuer hingegen zahlt der Eigentümer für die gesamte Zeit seines Eigentums jedes Jahr an die Gemeinde.

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Für die Berechnung der Grundsteuer B wird zunächst, vom jeweils zuständigen Finanzamt, der sogenannte Einheitswert für das Grundstück bestimmt. Ausschlaggebend für die Höhe des Wertes ist, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Der Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Berechnet wird der Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse des Grunds in den Jahren 1935 (alte Bundesländer) und 1964 (neue Bundesländer). Da sich die Preise seitdem verändert haben, liegen die ermittelten Einheitswerte häufig unter den realen Verkehrswerten der Grundbesitze.

Einigermaßen unkompliziert lässt sich der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück ermitteln. Die Quadratmeterzahl des Grundstücks wird mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1964 oder 1935 multipliziert. Schwieriger wird es, wenn das Grundstück bebaut ist. Zur Berechnung ziehen die Finanzämter dann entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heran:

Ertragswertverfahren

Nach dem Ertragswertverfahren bewerten die Finanzämter grundsätzlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Immobilien. Sie multiplizieren dafür die Jahresrohmiete, die ein Mieter im Jahr 1964 oder 1935 für ein gesamtes Jahr entrichten müsste, mit einem Multiplikator. Dieser Multiplikator berücksichtigt wertmindernde und werterhöhende Faktoren wie beispielsweise Größe und Ausstattung des Hauses.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren hat sich in den Fällen bewährt, in denen sich die Jahresrohmiete für 1935 oder 1964 nicht ermitteln lässt. Das Sachwertverfahren addiert die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage, wobei sich der Gebäudewert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 beziehungsweise 1. Januar 1935 berechnet.

Was ist der Grundsteuer-Hebesatz?

Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen, ist der Grundsteuer-Hebesatz erforderlich. Mit diesem Faktor wird der sogenannte Grundsteuermessbetrag multipliziert, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln. Der Grundsteuermessbetrag wird aus dem Einheitswert einer Immobilie errechnet. Der Einheitswert wiederum wird durch das Ertragswertverfahren (wie viel Ertrag erwirtschaftet die Immobilie bei Vermietung?) oder das Sachwertverfahren (wie hoch sind Baukosten und Ausstattung, wie ist das Haus ausgestattet?) errechnet.

Die Formel zur Berechnung lautet:

Einheitswert x Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Der Hebesatz ist von Region zu Region unterschiedlich. Die Kommunen legen ihn nach § 25 des Grundsteuergesetzes jedes Jahr neu fest. Die maximale Höhe des Hebesatzes liegt bei 500 Prozent.

Was bedeutet Grundsteuer A und B?

Die Grundsteuer in Deutschland unterteilt sich in die Grundsteuer A und B. Das A steht für „agrarisch“, das B steht für „baulich“. Die Grundsteuer A wird auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhoben. Der Grundsteuer B unterliegen Grundstücke, die bebaubar oder bereits bebaut sind. Auch Gebäude und Wohnungen fallen unter die Grundsteuer B.

Aktuelle Rechtsprechung zur Grundsteuer

2018 befasste sich das Bundesverfassungsgericht in Deutschland mit zwei Verfassungsbeschwerden. Auf  Basis der Hauptfeststellung von 1964 sprach der Senat des Bundesverfassungsgerichts am 10. April 2018 sein Urteil. Die Ermittlung der Einheitswerte, die für die Berechnung der Grundsteuer notwendig sind, wurde für verfassungswidrig erklärt. Diese seien  überholt und würden keine Gleichbehandlung zulassen. Die Richter beanstandeten die erhebliche Verzerrung der Werte und forderten eine Reform. Die alte Regelung darf laut heutigem Rechtsstand nur noch bis zum 31. Dezember 2024 angewendet werden. Betroffen sind rund 35 Millionen Grundstücke.