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Wie findet die Berechnung von Wohnfläche statt?

Im Zusammenhang mit Immobilien fällt oft der Begriff der Wohnflächenberechnung. Die korrekte Angabe der Wohnfläche ist sowohl für den Mieter einer Wohnung als auch für den Käufer oder Verkäufer einer Immobilie essentiell wichtig. Bei der Wohnflächenberechnung gibt es einiges zu beachten.

Wofür wird die Flächenberechnung einer Wohnung benötigt?

Die Wohnflächenberechnung kann in vielen Situationen ratsam oder erforderlich sein – zum Beispiel beim Bauantrag für ein Haus und beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Auch bei verschiedenen Versicherungen wie der Hausratversicherung wird die genaue Fläche einer Wohnung benötigt. Wer Mieter ist, kann eine Ermittlung der genauen Wohnfläche vornehmen, um sicher zu gehen, dass die Miete für seine Wohnung korrekt berechnet ist. Denn beim Mietvertrag ist die genaue Anzahl der Quadratmeter wichtig: Ist die Wohnfläche um mindestens zehn Prozent geringer, als es zugesichert wurde, darf der Mieter seine Miete kürzen. Wird eine falsche Wohnfläche in einem Kaufvertrag bei einem Immobilienkauf genannt, können unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Was ist der Unterschied zwischen Grundfläche und Wohnfläche?

Zur Berechnung einer Wohnfläche wird meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) herangezogen. Bei der Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie ist es wichtig, zwischen der Grundfläche und der tatsächlichen Wohnfläche zu unterscheiden. Mit Grundfläche ist in der Regel die bebaute Fläche gemeint – also die Grundfläche, die das gesamte Haus auf dem Grundstück einnimmt.

Die Grundfläche kann kleiner sein als die Wohnfläche, beispielsweise bei einem mehrstöckigen Haus – denn hier ist die Summe der Quadratmeter aller Stockwerke größer als die bebaute Grundfläche. Sie kann auch größer sein als die Wohnfläche, zum Beispiel bei einem Bungalow, der über einige Räume verfügt, die nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden können.

Welche Räume werden bei der Berechnung einbezogen?

Nicht jeder Raum einer Wohnung oder eines Hauses darf als Wohnfläche gewertet werden – und nicht jeder Raum darf mit seiner gesamten Fläche bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sind Räume und Flächen in einer Wohnung wie folgt anrechenbar:

  • Zu 100 Prozent anrechenbar: WC und Badezimmer, Flure, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küchen, Esszimmer, Gästezimmer und Nebenzimmer wie Abstellkammern, beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder. Vollständig anrechenbar sind nur die Teile der Räume, die eine Höhe von mindestens zwei Meter haben. Nischen müssen bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sein, damit sie zur Wohnfläche gehören.

  • Zu 50 Prozent anrechenbar: Die Teile aller oben genannten Räume, die eine Zimmerhöhe von ein bis zwei Meter haben (beispielsweise bei Dachschrägen), sowie unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder.

  • Zu 25 Prozent anrechenbar: Balkone, Terrassen und Dachgärten.

  • Nicht anrechenbar: Keller, Waschküchen, Heizungsräume, Schuppen, Garagen, Hausflure sowie Flächen mit einer Höhe von unter einem Meter.

Welche Räume gehören zur Nutzfläche?

Nach der DIN 277 umfasst die Nutzfläche nicht nur die Wohnfläche, sondern auch Räume, die einem anderen Zweck dienen. Dazu gehören beispielsweise:

  • Büroraume

  • Produktionsräume

  • Lagerräume

  • Verkaufsräume

Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es?

Es gibt grundsätzlich zwei verschiedene Arten, die Wohnfläche zu berechnen: Die Wohnflächenverordnung und die DIN Norm 277.

Diese unterscheiden sich wie folgt:

  • Wohnflächenverordnung (WoFlV): Diese Methode der Wohnflächenberechnung gilt als erste Wahl und wird auch von Gerichten angewendet. Bei der Berechnung werden die anrechenbaren Flächen der zur Wohnfläche gehörenden Räume berücksichtigt. Diese werden mit verschiedenen Abzugsflächen verrechnet, beispielsweise von Pfeilern, Vormauerungen oder Bekleidungen mit einer Grundfläche von über 0,1 Quadratmeter. Auch Fenster- und Wandnischen sowie Treppen mit über drei Treppenstufen und Flächen mit Dachschrägen unter einem Meter Raumhöhe werden abgezogen.

  • DIN-Norm 277: Diese Norm bezeichnet die „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. Dabei werden Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt und auch Balkone, Terrassen und Loggien vollständig berücksichtigt, allerdings separat ausgewiesen.

Wer eine Wohnfläche beurteilen möchte, sollte immer erfragen, nach welcher der beiden Methode sie ermittelt wurde. Da bei der DIN 277 beispielsweise auch Terrassen mit eingerechnet werden, kann dabei eine höhere Wohnfläche zustande kommen als bei der Methode der Wohnflächenverordnung. Um wirklich auf Nummer sicher zu gehen und eine rechtssichere Wohnflächenberechnung zu erhalten, kann man einen Gutachter beauftragen.