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Der deutsche Immobilienmarkt und die Corona-Pandemie: Ein Jahr danach

Mittlerweile ist mehr als ein Jahr seit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie und dem Beginn des ersten Lockdowns in Deutschland vergangen. Nach den Erhebungen von Experten trotzt der deutsche Investmentmarkt weitgehend der Corona-Krise.

21. April 2021

Blick auf Leipzig - die attraktive Metropole in Ostdeutschland

Marktentwicklung

Im Jahr 2020 wurden für Immobilien Investments in Deutschland nach einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE 79,2 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres ist das ein Rückgang um lediglich 5,5 Prozent. Während EUR 59,2 Milliarden des Investitionsvolumens auf Gewerbeimmobilien entfielen (minus 12 Prozent, 30 Prozent über dem langjährigen Mittel), erreichte der Wohninvestmentmarkt für Portfolios ab 50 Einheiten EUR 20 Milliarden (plus 23 Prozent; 38 Prozent über dem langjährigen Mittel). 

Assetklassen

Büroinvestments bleiben im Jahr 2020 nach den Erkenntnissen von CBRE mit einem Anteil von 35 Prozent (EUR 27,6 Milliarden) weiterhin die wichtigste Assetklasse, gefolgt von Wohnen mit einem Anteil von 25 Prozent (EUR 20 Milliarden), Einzelhandel mit 15 Prozent (EUR 12,3 Milliarden). Der Anteil von Logistik liegt bei 10 Prozent (EUR 7,6 Milliarden).

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland nach Assetklassen (ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen):

CBRE Immobilienmarkt

Im ersten Quartal 2021 waren Wohnimmobilien weiter auf der Überholspur und so lag das Transaktionsvolumen von institutionellen Wohnimmobilieninvestments sogar vor dem Transaktionsvolumen von Büroimmobilien – der Assetklasse, mit dem meist größten Investitionsvolumen. Während EUR 3,2 Milliarden auf Büro entfielen, erreichte der Wohnimmobilienmarkt EUR 5,7 Milliarden. „Büroimmobilien werden weiterhin eine führende Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt bleiben. Denn da sich die Mitarbeiter in den meisten Unternehmen nach sozialen Interaktionen sehnen und die Unternehmen möglichst zeitnah wieder von den Vorteilen des stationären und kollaborativen Arbeitens profitieren wollen, hat sich herauskristallisiert, dass die Rückkehr in die Büros auf breiter Front nur noch eine Frage des Erfolgs der fortschreitenden Impfkampagne ist“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Zu einer ähnlichen Einschätzung kommt BNP Paribas Real Estate. Die nach dem ersten Lockdown 2020 teilweise zu beobachtende Unsicherheit, wie sich eine mögliche Ausweitung des Home Office-Anteils auf die Büroflächennachfrage auswirken könnte, sei spürbar gesunken.

Renditen

Die Spitzenrenditen blieben nach den Erkenntnissen von CBRE im ersten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal überwiegend stabil. Bei Wohnimmobilien liegt dieser Wert im Mittel der Top-7-Märkte bei 2,31 Prozent und bei Büroimmobilien bei 2,84 Prozent – und damit fünf Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Die Spitzenrendite für Logistik- und Industrieimmobilien erreichte 3,40 Prozent, was einem Rückgang um 25 Basispunkte entspricht. Im Segment der Shopping Center kam es hingegen innerhalb der letzten zwölf Monate zu einem Renditeanstieg um 85 Basispunkte nach oben.

Ausblick 2021

Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien das Maß der Dinge, auch in Zeiten von vermehrtem Homeoffice und Remote Working. Gerade in diesen außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Immobilien in etablierten Lagen in den großen Büromarktzentren sowie in den nachhaltig wertstabilen Regionalzentren/B-Standorten. Insbesondere langlaufende Mietverträge mit soliden Mietern, zum Beispiel der öffentlichen Hand, sind abseits der Metropolen gefragt, so die Einschätzung von CBRE. „Für 2021 zeichnet sich ein dynamischer Jahresverlauf am Investmentmarkt ab, wobei vor allem im Core- und Core-Plus-Bereich das Transaktionsvolumen weiterhin durch ein limitiertes Angebot begrenzt wird. Deswegen dürfte sich die Renditekompression bei den angesagten Nutzungsarten auch weiter fortsetzen“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Auch BNP Paribas Real Estate sieht bei Büroimmobilien eine Konzentration auf Core-Immobilien mit langfristigen Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarken Mietern, wohingegen Value-Add-Objekte aktuell bei einigen Käufergruppen auf weniger Interesse treffen. Differenziert stellt sich nach Einschätzung der BNP Paribas Real Estate die Situation im Einzelhandel dar. Während lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren sowie Fach- und Supermärkte ganz oben auf dem Einkaufszettel vieler Investoren stehen, besteht bei Shoppingcentern nach wie vor eine gewisse Unsicherheit bezüglich ihrer zukünftigen Rolle in der Handelslandschaft. Etwas zurückhaltender ist Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland: „Die nächsten Wochen werden entscheidend dafür sein, ob der Investmentmarkt einen nachhaltigen Erholungspfad einschlägt. Eine hohe Aktivität bei der Vergabe von Verkaufsmandaten an Immobilienberater ist jedenfalls zu spüren und spricht auch dafür, dass Investoren das grundsätzliche Vertrauen in den deutschen Markt nicht verloren haben und dass sie an eine Belebung der Vermietungsmärkte im weiteren Jahresverlauf als fundamentale Stütze glauben.“