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Immobilienmarkt

Gastbeitrag: Die Tokenisierung von Immobilien

Bloxxter CEO Marc und Prof. Dr. Michael Becken haben im Immobilienmanager einen Gastbeitrag zur Bedeutung von Blockchain-Technologie im Immobiliensektor.

13. November 2020

Derzeit ist kaum eine Technologie so stark in aller Munde wie die Blockchain und dennoch ist das Wissen einerseits oft noch ausbaubar. Konkrete Anwendungsfälle sind so rar, wie das Wort oft gebraucht wird. So hat der Begriff und scheinbar alles, was damit zusammenhängt, schließlich auch die Immobilienwirtschaft erreicht. Aber wieso sollen wir „Immobilienmenschen“ uns nun auch noch mit der Blockchain beschäftigen?

Grundstückskauf für alle dokumentiert Es gibt zahlreiche Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain in der Immobilienwirtschaft: etwa der Kauf eines Grundstücks. Hierbei wird der Käufer als Eigentümer in einer Urkunde eingetragen. Diese Information wird in der Blockchain abgelegt. Für jeden ist über den öffentlichen Schlüssel ersichtlich, dass der Käufer Inhaber der Urkunde ist. Mit dem privaten Schlüssel kann der Käufer die Urkunde an andere übertragen. Damit kristallisiert sich dann auch der erste und auf der Hand liegende, mögliche Anwendungsbereich in der Immobilienwirtschaft heraus, nämlich jener mit rechtlichem Hintergrund. So sind das Grundstückswesen und alle damit zusammenhängenden Rechte über unsere Grundbücher, die von Grund- buchämtern geführt werden, vollumfänglich erfasst. Jede Veränderung des Grundbuchs bedingt einen nicht unerheblichen bürokratischen Akt und ist gesetzlich in der Grundbuchordnung klar geregelt.

Blickt man nun auf die Blockchaintechnologie, ist es offensichtlich, dass der hohe und kaum manipulierbare Sicherheitsstandard, womöglich eine Veränderung, wenn nicht gar Revolution in diesem Segment hervor- bringen könnte. Aber die Rechtsseite ist nur ein denkbarer Anknüpfungspunkt. Theoretisch führt dies dazu, dass sämtliche Transaktionen ohne Mittelsmänner und aufwendige Prozesse abgeschlossen werden können.

In einem weiteren Beispiel könnte die Nutzung einer Co-Working-Fläche so funktionieren, dass ein Zugang für einen Konferenzraum dadurch gewährt wird, dass der Nutzer den fälligen Betrag direkt an einen digitalen Mietvertrag mit dem Betreiber zahlt. Der digitale Vertrag erkennt dies automatisch und kommuniziert über Blockchain ohne einen Intermediär direkt mit dem Objekt – zum Beispiel einem Türschloss.

Entsteht ein Immobilienmarktplatz durch Blockchain? Zudem offenbaren sich weitere denkbare Vorteile, die sich von der Transaktion einer einzelnen Immobilie ein Stück weit entkoppeln. Denn nicht nur die Immobilie als solche wird digital handelbar, sondern auch nur Fragmente einer solchen Immobilie.

Die Tokenisierung von Assets würde es nämlich ermöglichen, dass nicht nur eine Immobilie in Gänze in einem Token verkörpert wird, sondern eine Immobilie Bestandteil vieler einzelner Token wird. Damit würde eine Art Immobilienbruchteilseigentum in einem einzelnen Token verkörpert und in letzter Konsequenz handelbar gemacht.

Die Vorteile liegen dabei auf der Hand: Durch die Kleinteiligkeit wird die Anlage- klasse einer breiteren Anlegerschicht zu- gänglich gemacht und die Transaktionskosten werden verringert.

Zwar bieten bereits offene Immobilienfonds auch den Vorteil der Kleinteiligkeit, sie sind aber wegen der Vielzahl der Objekte weniger transparent als eine tokenisierte Einzelimmobilie. Zudem verkörpern Fonds regelmäßig nicht die direkte Eigentümerschaft, sondern als sogenannte Sondervermögen eine mittelbare Form des Eigentums und sind letztlich auf weitere Intermediäre an- gewiesen. Geschlossene Immobilienfonds verlangen hingegen hohe Mindest-Investitionen und sind nicht weniger komplex im Setup. Beide Vehikel sind alsdann zwangsläufig mit nicht geringen Transaktionskosten verbunden.

Immobilien-Token dagegen können grundsätzlich über digitale Börsen zu Transak- tionskosten unter 0,10 Euro gehandelt werden und es gibt praktisch keine Mindestinvestitionen. Damit wäre in der Theorie denkbar, dass über die blockchainbasierte Tokenisierung Immobilieneigentum verkörpert und handelbar gemacht würde.

Allerdings ist eine echte Verkörperung von Eigenkapital bisher nach deutschem Recht unmöglich, da in Deutschland sachenrechtlich noch immer eine „Urkunde“, das heißt ein physisch existierendes Schriftstück, gefordert wird. Bei allen bisherigen Security Token Offerings in Deutschland handelt es sich demnach um die Emission von qualifiziert nachrangigen Inhaberschuldverschreibungen und damit zivilrechtlich um Vermögensanlagen und nur nach Wertpapierprospektgesetz um ein Wertpapier. Zwar kann die Schuldverschreibung wirtschaftlich wie Eigenkapital ausgestattet sein, das Eigentum repräsentiert sie aber in keinem Fall.

Diese Inhaberschuldverschreibungen sind auch in tokenisierter Form ohne weiteres handel- und übertragbar. Übertragen wird der entsprechende Token als Träger der Zahlungsansprüche. Allerdings hat bislang kein Emittent eine Zulassung der Security Token an einem regulierten Markt beantragt. Ferner existieren bisher in Europa keine Börsen, die Security Tokens handeln dürfen. Damit entfällt derzeit noch der wahrscheinlich größte Vorteil des Security Tokens, nämlich die tägliche weltweite Handelbarkeit ohne Mindestvolumina für Immobilien.

Was ist der Mehrwert? Ehrlicherweise muss man konstatieren, dass der Mehrwert der Tokenisierung heute noch nicht erkennbar ist. Und dennoch erscheint es sinnvoll, sich mit den Möglichkeiten zu beschäftigen. Innerhalb der kommenden zwölf bis 24 Monate wird es regulierte Börsen in Europa geben, so wie es sie in USA und Asien bereits heute gibt. In Verbindung mit diesen erschließen Security Token eine neue Anlegerschicht. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass in den nächsten Jahren auch die Tokenisierung von heute urkundenpflichtigen Wert- papieren, wie Aktien, möglich werden. Dann verbindet das digitale Wertpapier die Vorteile der Eigenkapitalstellung in einem Immobilien-Special-Purpose-Vehicle (SPV) mit kleinstmöglichen Investitionsbeträgen und diversen Kapitalstrukturen mit und ohne Stimmrechte. Im nächsten Schritt könnte sich die Tokenisierungswelle auch auf die Immobilie an sich ausweiten. Denn es ist denkbar, dass auch das Immobiliensegment im oben aufgezeigten Sinne, nämlich was die grundbuchrechtliche Handhabung und damit die Übertragbarkeit von Immobilien oder Immobilienteilen angeht, durch die Blockchain voll digitalisiert wird und somit eine gänzlich neue Form eines Markplatzes für Immobilien entsteht.

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Professor Dr. Michael Becken hat die Professur Immobilienmanagement inne und ist Mitglied im Senat der Northern Business School (NBS), Hamburg. Marc Drießen ist CEO und Co-Founder von Bloxxter.